投資（お金）の勉強30 【ワンルームマンション投資に注意！！】後編
昨日の続きをやるにゃ～
はーい(^^)
実際に計算してみたよ
東京23区の物件A
価格：1,400万円
家賃：74,700円
築 ：15年以内
表面利回り：6.4％
実質利回り：？
結果を教えてにゃ～🎶
焦らない 焦らない
まず、表面利回りには
以下の隠れたコストが
全く含まれてないよ(>_<)
隠れたコスト
物件取得時の諸経費
管理費 （共用部）
修繕積立（共用部）
固定資産税
火災保険
退去時リフォーム代
広告費（入居者募集）
物件価格値下がり
銀行への返済
コストだらけにゃーー💦
それじゃあさっそく
計算を始めるよ(^^)
運よく満室が続いた場合
実質想定利回り
3.6％
3.6％・・・悪くないにゃ🎶
いやいや
現実的に考えて
入居率100％を
持続させることは困難だよ(>_<)
だから、もっと下がる⤵
入居率90％の場合
実質想定利回り
3％
3％・・・悪くないにゃ🎶
オウムか！
利回り低いよ(T_T)
さらにね
不動産は年々古くなるから
周辺の相場に合わせて
家賃も年々下がっていくよ(>_<)
家賃10％減の場合
実質想定利回り
2.3％
2.3％・・・銀行に預けるよりましにゃ🎶
銀行と比べないの（笑）
超超低金利なんだから！
さらに物件価格の
値下がりを考慮した場合
こうなるよ
物件の値下がりを考慮した場合
実質想定利回り
-0.5％
-0.5％・・・悪くないにゃ🎶
こらこら あほ猫（笑）
マイナスだぞーー
あほって言うな💦 冗談にゃ！
ちょっと説明を加えると
上記の計算は
不動産を全額キャッシュで
買った場合の数値だよ(^^)
っえ、そうにゃ？ ローンだと思ってたにゃ～
ローンを組んだ場合
銀行への返済があるから💦
家賃収入どころか
毎年、持ち出しになるよ(T_T)
足りない分を
自分の給料から補填することになる💦
ぜんぜん投資になってないにゃ～
無理してローンを組んで
不動産という名の
負債を買うことになるよ(>_<)
でもでも、節税になるにゃ？？
ならないよ！
税金が減るのは赤字だから！
例えばね
100万円を毎年ドブに捨てて
10万円返ってくるような話(>_<)
まったく意味がないよ
でもでも、年金代わりになるにゃ？？
ならないよ！
毎月マイナスのお金を
数十年間、払い続けて
手に入るものは・・・
築30～40年の
ボロボロの部屋1室だけ(>_<)
でもでも、保険代わりになるにゃ？？
ならないよ！
掛け捨ての生命保険に
入った方が普通に得だよ(^^)
でもでも、家賃保証（サブリース）があるにゃ？？
でもでも、でもでも（笑）
家賃保証（サブリース）は
だいたい最初の数年のみで
後はどんどん
家賃保証額を
値下げされていくよ(T_T)
でもでも、銀行がお金を貸してくれるってことは、不動産（ワンルームマンション）に資産としての価値があるから融資をしてくれるにゃ？？
それは違うよ！
そもそもワンルームマンションは
負債と一緒だから
物件に担保能力はないよ(>_<)
それじゃあ、なぜ銀行はお金を貸してくれるにゃ？？
それはね
サラリーマンの所得（給料）
を担保にしているんだ！
会社員は毎月、毎月
安定して給料をもらえるからね(^^)
銀行はただの金貸しだから
信用しちゃダメだよ(>_<)
銀行も
不動産屋のパートナーなんだから！
もう、誰も信用できないにゃ💦💦
不動産屋の営業方法
マンション売る為なら
彼（彼女）らは何でもする！
・しつこい電話営業
・不動産投資の無料セミナー
・結婚相談所（デート商法）
・異業種交流会
・婚活パーティー
・FPだからと信頼させて家を売る
・自宅訪問して恐喝💦💦
恐怖の
2ブロックゴリラ！
猫さん このゴリラ知ってる？？
知らないにゃー怖いにゃー
あれ、よーく見ると、ジョーに似てるにゃ🎶🎶
なんでやねん（笑）
ぜんぜん似てないよ（笑）
こんなマッチョじゃないし（笑）
なんでここまでするにゃ？？
それはね
1発売るだけで
数百万円懐に入るからね(^^)
えぇーーそんなにもらえるにゃー
元々
振り込め詐欺上がりの
人間も多い業界なんだ(>_<)
不動産業界、怖すぎるにゃ💦2ブロックゴリラの巣窟にゃ💦
いやいや
そんなにいっぱい
2ブロックゴリラは
いないと思うよ（笑）
まとめ
不動産投資は歴史のある
伝統的な投資だが
ワンルームマンション投資には
絶対に手を出してはいけない(>_<)
節税対策にも
年金代わりにも
保険代わりにも
ならないよ(^_-)
3ブロックゴリラは、いるのかにゃ？？
知らないよ（笑）
どこかに
いるんじゃない(^^)
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