投資（お金）の勉強29 【ワンルームマンション投資に注意！！】前編
株は難しいし怖いにゃ💦 猫は不動産投資を始めるにゃ！！
目指せ大家さんにゃ🎶 家賃収入にゃ🎶 不労所得にゃ🎶
まずはセミナーに参加にゃ！！
猫さん
ストーーップ(>_<)
また始まったにゃ💦ジョーの心配性が💦
ワンルームマンション投資にも要注意だよ、とか言い出すにゃ💦
その通り(^^)
ジョーは、猫の投資デビューを邪魔する悪魔にゃーー
デビルマンにゃーー デーモンの召喚にゃーーー💦
いろいろ混ざってるよ（笑）
猫さん 実はね
わたしも前に
ワンルームマンション投資に憧れて
いろんなセミナーに参加して
数社から見積書をもらって
真剣に検討したことがあるんだ(>_<)
にゃ にゃ にゃんと！初耳にゃ～
初めて話したもん(^^)
その経験も交えて話すから
少しだけ聞いてくれると嬉しいな🎶
わかったにゃ～ 悪魔大臣ジョーの話を聞くにゃ～
こらこら（笑）
それじゃあさっそく説明するね(^^)
不動産投資の種類
住居（レジデンス系）
・ワンルームマンション
（区分所有）
・1棟アパート
・1棟マンション
・シェアハウス
・戸建て投資
テナント
・商業ビル
・駐車場
・倉庫
宿泊系
・民泊
猫さん この中で
ワンルームマンションは
要注意だよ(>_<)
なぜにゃ？？ ワンルームマンション投資は全世界で流行中にゃ🎶
それ、言い過ぎ（笑）
不動産投資そのものは？
お勧め出来る投資だよ
株や債券と同様に伝統的な投資
ただし
金額が大きく動くため
投資初心者にはお勧めできない(>_<)
☞一度失敗したら致命傷となる
いい物件を選べば大丈夫にゃ！
そんな単純な話じゃないよ(>_<)
・不動産選びが非常に難しい
・そもそも素人には良い物件の目利きが出来ない
・不動産投資業界には悪人が多い
悪人とはジョーのことにゃ！
しつこいよ（笑）
ワンルームマンション投資とは
いくつかのセミナーに参加した際の
不動産屋のセールストークを紹介(^_-)
・区分所有が一番少額から始められる
・税金対策になる（節税）
・生命保険の代わりになる
・将来の年金になる
・銀行がお金を貸してくれるから
お金が無くても不動産を買える
・ローンは全て入居者が払ってくれる
・空室対策にサブリース
（家賃保証）が付いてる
ほ～ら見るにゃ🎶
いいことだらけにゃ🎶
夢のような投資にゃ～🎶
もふもふ ふもふも
猫さん・・・
頭の中がお花畑になってる（笑）
結論
ワンルームマンション投資は
合法ぼったくりマンション投資
☞合法詐欺
地獄への片道切符だよ(T_T)
資産形成どころか
買っちゃうと
途中で降りられないよ(>_<)💦
普通にやめておきましょう！
り、り、り、理由をプリーズ
猫さん
大丈夫？（笑）
反対の理由は
・圧倒的に低い利回り
ワンルームマンションの場合
ローンは入居者が払ってくれない
そうなのにゃ？？
参考までに
実際に検索サイトで調べて
検証してみたよ(^^)
※写真はイメージ
物件の条件
※利用者数No.1
不動産投資の総合情報サイト
楽待（らくまち）で検索
- 東京23区で
- 築15年以内の
- 利回りの高い物件で検索
ワンルームマンション
物件Aがヒット
物件価格 ：1,400万円
毎月の家賃：74,700円
表面利回り：6.4％
猫さん
この物件 どう思う？
年間90万円の家賃収入が入るし、利回りも高いし、いい投資にゃ～
ぱっと見そうだね(^^)
だけど
隠れたコストを説明してないよ
隠れたコストがあるにゃ？？
たくさんあるよ(>_<)
隠れたコスト
・銀行の金利（1.5～2％程度）
・ずっと満室はありえない
（空室率の計算がされてない）
・取得時に関する諸経費
①仲介料
②不動産取得税
③登記費用（司法書士、印紙）
・共用部の修繕積立、管理費
毎月引かれる為
家賃は全額入らない
・固定資産税（毎年かかる）
大体物件価格の1％前後
・火災保険（毎年かかる）
・退去時のリフォーム代
（クロス、床、清掃費など）
・入居者募集の為の広告費用
（家賃の1～2ヶ月分くらい）
・毎年下がる⤵
不動産の価格が考慮されてない
ふうーーー
ざっと こんな感じ(^^♪
知らなかったにゃ💦 コストパラダイスにゃ💦 いわゆるコストコにゃ💦
最後、意味不明だよ（笑）
つまりね
表面利回りに
騙されるなってこと(T_T)
表面利回りとは
満室想定の家賃収入を
物件価格で割った簡易的な利回り
つまり粗利益のことだよ(^^)
いくらでも高く見せることができる！
そんなこと できるにゃ？？
（例）
年間の家賃収入100万円÷
物件価格1,000万円
＝利回り10％
年間の家賃収入150万円÷
物件価格1,000万円
＝利回り15％
少し数字をいじれば
いくらでも
利回りをかさ増しできる
一番大事なのはこれだよ(^^)
実質利回り
収入から
必要なコストを差し引いた
実態を表す本当の利回り
表面ではなく
こちらで考えないといけないよ(>_<)
利回りに表面と実質があったにゃんて💦
さっきの物件の
表面利回り6.4％を
実質利回りで計算すると
何％になるかな(^_-)
もったいぶらないで、教えてにゃ～
長くなったから
続きは次の記事で説明するね(^^)
気になって眠れないにゃーー
早く記事を書くにゃーーーー
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